Mercado imobiliário de luxo em São Paulo desacelera drasticamente, com vendas e lançamentos em queda livre.
O mercado de apartamentos de alto padrão e luxo na cidade de São Paulo vivencia um momento de forte retração. Após um ano de recordes em 2025, o primeiro semestre de 2026 apresentou uma queda expressiva de 39% nas unidades vendidas e um recuo ainda mais acentuado de 53% nos lançamentos. Este cenário desafiador tem levado famílias abastadas a adiarem suas decisões de compra, impactadas por fatores como o estoque elevado, juros altos persistentes e incertezas econômicas.
A desaceleração se tornou mais evidente no segundo trimestre, com uma queda de 53% nas vendas. Especialistas apontam que o setor atingiu um pico, e a atual fase é de ajuste. A oferta dobrada nos últimos cinco anos, aliada a um número limitado de compradores com poder aquisitivo para imóveis de altíssimo valor, contribuiu para o cenário atual.
O preço médio dos imóveis de alto padrão chegou a R$ 2,9 milhões, um aumento de 47% em um ano, enquanto o segmento de luxo alcançou R$ 10,8 milhões, com alta de 24%. A Brain Inteligência Imobiliária divulgou os dados com exclusividade para o Broadcast, sistema de notícias em tempo real do Grupo Estado, detalhando os desafios que o mercado de luxo em São Paulo enfrenta.
Excesso de Oferta e Percepção de Escassez Desvalorizada
Fábio Tadeu Araújo, presidente da Brain Inteligência Imobiliária, explica que o público de alto padrão não é movido por necessidade, mas por desejo. A aquisição de um imóvel de luxo é motivada por características como localização, design e comodidades, e não pela falta de moradia. Contudo, o aumento expressivo na oferta de empreendimentos de luxo nos últimos anos minou a estratégia de venda baseada na exclusividade.
A propaganda de “exclusividade” perdeu força com a abundância de projetos similares. Como resultado, a percepção de que cada imóvel é único e insubstituível foi diluída. A alta oferta, especialmente em bairros como Jardins e Itaim, onde diversos estandes e canteiros de obras simultâneos evidenciam a concentração de empreendimentos, contribuiu para o desinteresse.
Araújo ressalta que o mercado atingiu o limite de sua capacidade de absorção. “O desejo de compra começou a recuar, e agora precisamos entender qual será o ponto de estabilização”, afirma.
Juros Altos e Incertezas Econômicas Afetam Decisões de Compra
Além do excesso de oferta, os juros altos na economia brasileira são um fator crucial que desestimula a compra de imóveis. Com a rentabilidade atrativa de aplicações financeiras, muitos compradores adiam a aquisição de imóveis na planta, pois o retorno de investimentos se torna mais interessante do que a compra. André Mazini, analista do Citi, aponta que “o principal concorrente do incorporador é o juro alto, que desestimula o saque das aplicações”.
As incertezas políticas e econômicas, como eleições e tarifas, também pesam na decisão de famílias ricas. Luciano Amaral, presidente da Benx, descreve o momento como “uma sequência de fatores muito voláteis que atrapalham”. Ele observa que o comprador de imóveis de luxo pesquisa mais, visitando diversos projetos antes de tomar uma decisão, tornando a compra no estande algo raro.
Incorporadoras Adotam Cautela e Reduzem Lançamentos
Diante da queda nas vendas, muitas incorporadoras estão optando por reduzir o volume de novos lançamentos para evitar o acúmulo de estoques. A Even, por exemplo, decidiu frear novos projetos devido ao mercado mais desafiador e ao aumento dos custos de insumos. “Observamos o mercado mais desafiador e optamos por reduzir o volume de lançamentos”, declarou o presidente da empresa, Márcio Moraes.
A Benx também adotou uma postura mais conservadora, adiando a compra de terrenos. Amaral avalia que o cenário atual é de acomodação natural após o pico de 2025, e não de crise. Ele estima que a situação possa melhorar a partir de 2028, com a queda dos juros.
Contudo, nem todos os players do mercado de luxo enfrentam dificuldades. A JHSF, por meio do Reserva Cidade Jardim, e a Construtora Adolpho Lindenberg, com um empreendimento em Moema, relataram sucesso em vendas, demonstrando que nichos específicos ainda apresentam demanda aquecida.
Estoque de Imóveis de Luxo Atinge Nível de Alerta
A pesquisa da Brain aponta que o estoque de imóveis de alto padrão e luxo em São Paulo representa 18 meses de vendas, um patamar considerado razoável. No entanto, dados do Secovi-SP indicam que o estoque para unidades acima de 180 m² chega a 21 meses de vendas, o que está acima da média histórica para esses segmentos. Mazini, do Citi, classifica essa situação como um nível de alerta, “indo do amarelo para o vermelho”, e considera o estoque um ponto de atenção a ser monitorado.
